El negocio de la vivienda en Nicaragua: propaganda, clientelismo y exclusión social

Desde 2007, el régimen de Daniel Ortega y Rosario Murillo ha utilizado los proyectos de vivienda como una de sus principales banderas propagandísticas. Bajo nombres como “Bismarck Martínez”, “Villa Jerusalén”, “Camino del Río” o “Mirador Xolotlán”, la dictadura ha prometido decenas de miles de casas “de interés social”. 

Sin embargo, detrás de las inauguraciones televisadas y de las ferias en plazas públicas se esconde un negocio gubernamental altamente lucrativo, marcado por corrupción, clientelismo político y exclusión de los sectores más pobres.

Según el Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (INVUR) y el INIDE, el déficit habitacional en Nicaragua supera las 975,000 viviendas, datos más actuales desde el 2022. Pero consultores advierten que esa cifra está subestimada.

“En 22 años el déficit no ha disminuido, más bien se ha incrementado debido a la migración, al bajo ritmo de construcción y a la ausencia de políticas inclusivas”, señaló un urbanista consultado bajo anonimato por razones de seguridad. 

El déficit histórico

El especialista recuerda que desde 2003, cuando se lanzó el nuevo INVUR bajo el gobierno de Enrique Bolaños, se estimaba que para reducir el déficit se necesitaba construir entre 20,000 y 25,000 viviendas anuales. “Esa meta nunca se ha cumplido. La producción de viviendas ha sido muy inferior, por lo que el déficit se mantiene en ascenso”, explicó.

La demanda existe, pero las familias carecen de acceso. Más del 80% de la población vive con menos de 10 dólares diarios, y dentro de ese grupo, al menos la mitad sobrevive con menos de 5 dólares, mientras la canasta básica supera los 20,600 córdobas mensuales. En ese contexto, incluso las casas catalogadas como de “interés social” resultan inaccesibles.

“Menos del 20% de la población puede acceder a una vivienda de interés social, y eso bajo condiciones de subsidio y autogestión. La mayoría depende de soluciones informales o autoconstrucción”, subraya el urbanista.

El opositor, Juan Sebastián Chamorro, quien fue desterrado por la dictadura de Daniel Ortega y Rosario Murillo en febrero de 2023, analiza el problema desde la perspectiva financiera.

“Siempre los préstamos hipotecarios han sido la cenicienta del sistema financiero porque los bancos prefieren obviamente algo más seguro y rápido, como un préstamo comercial. Mientras no exista Estado de Derecho ni estabilidad institucional, nadie en sus sanos juicios se va a meter a financiar proyectos en medio de confiscaciones, robos e invasiones”, subrayó.

Para Chamorro, la ausencia de reglas claras y de protección de la propiedad impide que el sistema bancario ofrezca hipotecas accesibles. La consecuencia es que, pese a la alta demanda y la liquidez relativa de los bancos, no hay financiamiento masivo para vivienda.

Aseguró que "nadie en sus sanos juicios se va a meter a financiar un proyecto en medio de un escenario de confiscaciones, de robos, de invasiones. Así que todos estos efectos, todas estas acciones que hemos estado denunciando, vienen a contribuir al deterioro del Estado de Derecho, al incremento de la incertidumbre sobre los derechos de propiedad y que impiden que los bancos básicamente desarrollen hipotecas y por eso es por lo que tenemos la situación que nos ocupa”, resaltó.

En Nicaragua, acceder a una casa no depende solo del dinero, sino de un sistema que está plagado de barreras que la misma dictadura impone. También, la falta de confianza en el país hace que bancos e inversionistas se alejen, dejando proyectos a medias. Por otro lado, los títulos de propiedad, que deberían dar tranquilidad, terminan desvalorizados o en disputa, obligando a las familias a vivir con miedo al desalojo. 

El opositor explicó que, sin garantías, los créditos hipotecarios se vuelven inaccesibles y obligan a muchos a recurrir a mecanismos informales. A esto se suma que las organizaciones comunitarias y cooperativas que podían ser una salida están neutralizadas por el régimen. 

Corrupción en la política habitacional

El consultor y experto en temas de viviendas enfatizó que la dictadura centralizó la política de vivienda en el INVUR tras cancelar cientos de ONGs que antes facilitaban autoconstrucción asistida y subsidios. Eso dejó a los sectores más pobres en el abandono.

Además, advierte que el acceso está condicionado políticamente. Explicó que “lo que limita en la realidad el acceso a la vivienda de interés social es también el factor político, pues es tomado en cuenta ser militante de la dictadura. Esto se presta a corrupción y exclusión, violando el artículo 64 de la Constitución que garantiza el derecho a una vivienda digna”, citó.

Investigaciones periodísticas recientes han revelado cómo se concentran contratos en seis empresas constructoras afines al régimen, muchas de ellas con funcionarios como testaferros. Un ejemplo fue el proyecto Bismarck Martínez, que recibió 46 millones de dólares para construir 5,640 viviendas en dos urbanizaciones, pero dejó obras inconclusas y millones en el limbo.

En los últimos años, el régimen ha anunciado megaproyectos como Villa Jerusalén, Villa Santiago, Mirador Xolotlán y Nuevas Victorias. Con financiamiento del Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE), Ortega y Murillo han prometido 24,000 viviendas nuevas en Managua y más de 50,000 lotes urbanizados en todo el país.

Sin embargo, en la práctica estas casas tienen precios desde 25,000 dólares en adelante, lo que las hace inalcanzables para la mayoría de los trabajadores cuyo salario mínimo ronda entre 5,950 y 13,315 córdobas. Incluso con subsidios de hasta 5,000 dólares y cuotas reducidas a 96 dólares mensuales, pocas familias logran cumplir los requisitos bancarios.

El “casa para todos” como propaganda

El régimen Ortega-Murillo presenta como logros sociales proyectos de vivienda que en la práctica se han convertido en un negocio excluyente y en propaganda política. Así lo señala el opositor Félix Maradiaga, profesor nicaragüense de la Universidad de Virginia y de Johns Hopkins, quien detalla cómo las promesas oficiales chocan con una realidad de cuotas impagables, clientelismo, corrupción y falta de transparencia.

“El ‘casas para todos’ del régimen es propaganda. La realidad es que Nicaragua arrastra un déficit habitacional cercano al millón de soluciones (entre 950–957 mil) y no ha bajado en estos años. Con esa brecha, las cifras de entrega que anuncian son un parche para la foto, no una política que resuelva el problema”, afirma Maradiaga.

El docente y también víctima del régimen con el destierro recuerda que, cuando el régimen lanzó su programa de viviendas, prometió que las familias pagarían cuotas mensuales de entre 40 y 50 dólares, una cifra que sonaba alcanzable para los hogares de bajos ingresos. 

Pero la realidad terminó siendo muy distinta ya que, en urbanizaciones como Flor de Pino, Camino del Río y Villa Jerusalén, las cuotas mínimas rondan los 96 dólares, casi el doble de lo prometido. En Villa Santiago ascienden a 151 dólares, en Mirador Xolotlán alcanzan los 170 dólares y, en el caso más extremo, los apartamentos de Nuevas Victorias exigen pagos de hasta 365 dólares mensuales. 

Estos montos superan ampliamente las posibilidades de una familia que vive con un salario mínimo de 220 a 240 dólares. “Son impagables para un hogar pobre”, afirmó.

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Otro de los obstáculos que denuncia Maradiaga es la instrumentalización partidaria del acceso a la vivienda. “Para optar a una vivienda piden, entre otros requisitos, una carta dirigida a Daniel Ortega. No es política social; es lealtad política como filtro de acceso a un derecho básico”, critica.

El negocio de la vivienda, según Maradiaga, ha beneficiado principalmente a contratistas vinculados al régimen, ya que “casi el 97% de los contratos del programa en Managua se concentró en 10 empresas amigas, por unos 150.6 millones de dólares. No es casualidad que con tanto dinero público el régimen haya convertido la vivienda en negocio y control, no en solución para los más pobres”.

El académico también señala el ocultamiento de información y el incumplimiento de promesas. “Cambian metas, ocultan precios totales y, cuando se quedan sin financiamiento, sustituyen casas por ‘lotes urbanizados’ (sin ciudad completa), que no resuelven el acceso real a vivienda digna”, señala.

Maradiaga coincide con el especialista en urbanismo y con Chamorro al advertir que el régimen ha destruido a los actores sociales que contribuían al sector vivienda.

“La dictadura desbarató al sector de sociedad civil que aportaba de manera significativa al sector vivienda. No debemos olvidar que desde 2018 han ilegalizado más de 5,700 organizaciones (incluidas muchas que trabajaban en hábitat y mejoramiento barrial), y confiscan bienes. Así asfixian el ecosistema que podía ampliar la oferta asequible”, recordó.

Un cuarto de alquiler y expediente en espera

En un pequeño cuarto de apenas 10 metros cuadrados vive Martha Ávila junto a su esposo y sus dos hijas. Pagan 150 córdobas diarios de alquiler, lo que equivale a casi todo lo que ganan vendiendo productos en las paradas de buses de Managua. Cada día es una lucha para conseguir lo suficiente para alimentar a la familia y cubrir los gastos básicos.

Martha observa las ferias de vivienda del régimen desde la distancia. Las publicaciones en redes sociales muestran inauguraciones, globos rojinegros y consignas, pero para ella son solo imágenes de un sueño lejano.

"El sueño de nosotros es vivir tranquilos en una casita propia, pero es difícil, porque hasta un terreno no se baja de 10 mil dólares", comenta.

Incluso con un pequeño subsidio, las cuotas mensuales de 96 a 365 dólares, según los proyectos oficiales, están fuera de su alcance. 

"Hay días que solo sacamos para pagar el alquiler del cuarto y comprar arroz o algo de comida para las niñas. Imagínese, además las niñas van al colegio y tenemos que buscarles lo necesario para que vayan. Honestamente pensar en comprar una casa no es para nosotros, aunque la quisiéramos", dijo.

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A sus 45 años, Martha mantiene la esperanza, aunque sabe que la meta es casi inalcanzable. "Desde hace como seis años andamos alquilando y no ha sido fácil, porque el único apoyo que tenemos es el de nosotros dos como pareja".

Su historia refleja la realidad de miles de nicaragüenses que sobreviven con ingresos informales y que, pese a la propaganda, no tienen posibilidad real de acceder a una vivienda digna.

“Francisco”, un trabajador con salario estable desde hace más de siete años decidió en 2025 buscar su casa propia. Con su esposa y un hijo de cinco años, comenzó a visitar urbanizaciones de interés social en carretera nueva a León, encontrando finalmente la vivienda que consideró ideal.

El proceso parecía prometedor. Presentó toda la documentación para solicitar un crédito hipotecario, y la urbanizadora le aseguró que su solicitud era apta. Sin embargo, los meses pasaron y no recibió confirmación del banco ni de la empresa constructora.

Agregó que "al principio parecía todo fácil y rápido, pero nunca llegó la confirmación del crédito, solo dijeron que estaba en revisión. Uno ya con familia lo que busca es independencia total, buscando un futuro mejor y con comodidades".

Mientras espera, Francisco continúa viviendo en la casa de sus padres. Cada feria de viviendas, cada publicación en redes es un recordatorio de la burocracia y de los obstáculos financieros que enfrenta para cumplir el sueño de tener un hogar propio.

"He ido a ferias, escribo a la urbanización, estoy siempre pendiente, pero el proceso se hace eterno", comenta.
Su caso ejemplifica cómo, incluso con ingresos formales y capacidad de pago, la combinación de trámites lentos, falta de transparencia y requisitos inalcanzables bloquea el acceso a la vivienda de interés social.

Los testimonios de Martha y Francisco son solo una muestra de cómo muchas familias en Nicaragua ven de lejos el sueño de tener una casa propia y de personas que con mucho esfuerzo trabajan arduamente para tener mejores condiciones de vida en la adultes, sin embargo, el sueño se convierte en un laberinto de promesas incumplidas, deudas y chantajes políticos. 

El régimen en el país no puede ocultar la realidad de miles de familias que viven en condiciones desfavorables, en espacios inhabitables donde a penas pueden cubrirse del sol y la lluvia, o en espacios de alquiler donde solo cabe una cama que es ocupada por familias numerosas, que más allá de los problemas se las ingenian para sobrevivir y que no tienen más opción que ver desde largo el acceso a una vivienda propia.